10 главных законов о недвижимости, принятых в 2015 году

В уходящем 2015 году в России появилось немало законов, касающихся недвижимости. О «законах года» и их влиянии на застройщиков, продавцов и покупателей жилья рассказали специалисты отрасли.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Подводя итоги 2015 года, однозначно можно сказать, что он был не самым простым для рынка недвижимости. На протяжении всего года мы фиксировали и продолжаем фиксировать снижение покупательской активности. Тем не менее ситуацию нельзя назвать катастрофической. 13 марта 2014 года Председатель правительства Д. А. Медведев подписал постановление о государственном субсидировании ипотечной ставки. Безусловно, именно это и стало «законом года» — важнейшим событием, которое повлияло на всю конъюнктуру рынка недвижимости в 2015 году и спасло его от серьезного падения, хотя к этому имелись все предпосылки. Так, по итогам 10 месяцев количество зарегистрированных ДДУ, по данным Росреестра, снизилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом количество зарегистрированных переходов прав, в большей степени характеризующих спрос на вторичном рынке, уменьшилось на 34%. Но следует помнить, что 2014 год запомнился ажиотажным спросом в связи со скачками курсов валют, люди активно вкладывали деньги в недвижимость. Если сравнивать покупательскую активность с 2013 годом, то снижение на рынке новостроек составляет всего 10%. И в этом заслуга именно государственной поддержки ипотечной ставки.

Управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

В 2015 году стоит отметить законодательную активность по отношению к одному из главных законов в сегменте жилой недвижимости – 214-ФЗ «О долевом строительстве». Отмена закона не получила поддержку, и речь пошла о внесении дополнений к существующему документу. Суть в том, что к правовым отношениям между покупателем и застройщиком присоединится банк, а понятие «обманутые дольщики» исчезнет. Насколько эти меры будут эффективны, говорить рано, но можно предположить, что это окажет положительное воздействие на рынок. Инвесторы получат дополнительные гарантии в целевом расходовании своих средств и успешном окончании начатого строительства. Выгода девелопера — повышение инвестиционной уверенности и минимизация строительных рисков за счет использования прототипа банковской гарантии. Плюсы для банков — будет обеспечена оборачиваемость средств, однако рентабельность этого процесса не сопоставима с традиционными кредитами, показатель может составить не более 1-2%.

Также важным для девелопмента в этом году стало постановление Правительства от 29.05.2015 №525, отменившее необходимость согласования проектной документации на оборудование узла учета воды и сточных вод с организациями по водоснабжению и водоотведения. Документ существенно снижает количество бюрократических процедур и согласований.

Старший вице-президент ПАО Банка ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point, Владислав Мельников:

В 2015 году произошло три значимых изменения в законодательной базе, регулирующей рынок недвижимости. Теперь налог на имущество физических лиц и налог с продажи недвижимости рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости объекта, что увеличило налоговое бремя россиян. Увеличение налогов, хоть и стало неприятной новостью для многих, не изменило отношения к недвижимости в целом: люди по-прежнему убеждены, что это один из самых надежных способов сохранить свои деньги.

Третье изменение связано с законом о долевом строительстве, который стал более жестким для застройщиков, вынужденных страховать ответственность. Зато дольщики могут чувствовать себя более уверенно.

Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:

С 1 октября 2015 года вступили в силу изменения, затрагивающие деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Теперь им нельзя возводить более одного дома. Этим нововведением, по сути, устранена одна из «лазеек» для недобросовестных застройщиков, когда деньги пайщиков могли быть направлены на достройку другого объекта.

Также с 1 октября 2015 года в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. Из-за этого закона, как полагают некоторые эксперты, увеличились риски для покупателей «вторички». Проблема в том, что при определенных обстоятельствах прошлые сделки собственника, в отношении которого ведется процедура банкротства, могут признать недействительными. А проверить перед покупкой, не планирует ли продавец заявить о признании себя банкротом, невозможно. Однако, по нашим оценкам, эта угроза сильно преувеличена. Ведь если потенциальный банкрот сначала распродаст свое имущество, а потом подаст заявление на признание его банкротом, соответствующие органы, скорее всего, ему откажут на том основании, что он целенаправленно ухудшил свое материальное положение.

Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:

Ранее не облагались налогом доходы от продажи недвижимости, которая находилась в собственности от трех лет и более. Теперь минимальный срок владения объектом, приобретенным после 1 января 2016 года, составит пять лет, за исключением нескольких случаев. Это стало неприятной неожиданностью для многих участников рынка недвижимости, в особенности для приобретателей жилья в инвестиционных целях.

С 1 сентября 2015 года усложнилась процедура признания права собственности на самовольную постройку. Изменения введены Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и Федеральным законом «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

С 1 октября 2015 года ужесточились требования к страховым организациям, с которыми застройщик может заключить договор страхования гражданской ответственности (объем собственных средств – 1 миллиард рублей; отсутствие предписаний ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности) (Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Данное изменение в наибольшей степени коснулось большинства застройщиков, поскольку многие из них не успели привести документы в соответствии с новыми требованиями или заключить договоры страхования с организациями, входящими в список страховщиков, соответствующих требованиям ст.15.2 214-ФЗ и иным нормативным актам Банка России.

Юрист «Резиденции Монэ» Евгения Язвичева:

В 2015 году в Гражданский кодекс введены изменения, касающиеся корпоративного управления в организациях. Новые нормы в большей степени защищают права миноритариев, что благоприятно скажется на стабильности юридических лиц и предоставит возможность для привлечения инвестиций.

Несмотря на то, что обязательное страхование ответственности застройщика при реализации жилых помещений было введено ранее, в полную силу законодательная норма заработала в 2015 году. В настоящее время к страховым компаниям, предоставляющим подобные услуги, предъявляются повышенные требования. Это положительное явление, особенно для физических лиц. Дольщики и раньше были защищены законом ФЗ-214, но страхование добавляет уверенности в сохранении денежных средств при возможных неблагоприятных ситуациях.

Также претерпели изменения нормы налогового законодательства, касающиеся налога на имущество физических лиц. Раньше сумма налога рассчитывалась, исходя из инвентаризационной стоимости объекта, которая была значительно ниже рыночной. Сейчас же расчет идет из кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, приближена к рыночной. А это значит, что общая сумма налога на имущество для физических лиц возросла. С недавнего времени увеличились государственные пошлины для физических лиц, но изменения незначительны. Например, стоимость регистрации перехода права собственности для физических лиц увеличилась на одну тысячу рублей.

Стоит отметить, что законодательные нововведения 2015 года в большинстве своем произвели на рынке положительный эффект.